不動産売却お役立ち豆知識

売る時の資産価値を考えた東京でのマンション選び方法

今の家を売り、東京もしくは東京周辺の関東地方でのマンション購入を考えている、という方へ。


都心部・副都心部などに職場があり、都内や都内へ通える範囲内のエリアでのマンションということになると、選択肢の幅はかなり広いです。その中でどういう基準でマンションを選べば良いか? 不動産の知識がない方からすれば選択肢が広いぶん、途方にくれてしまうことも多いと思います。



「偶然見に行ったモデルルームが気に入って、直感で購入!」「不動産会社の営業マンに、早く決めないと売れてしまう、と言われたから購入!」という方もいますが、もっと戦略的に考えて、後になって後悔しないマンション選びをしたいものです。


もくじ

家選びの基準×3
郊外よりも都心を選ぶという視点
賃貸 VS 分譲
売買価格と賃貸料金の傾向の違い
まとめ




まず、家を選ぶ時に外せない判断基準としては、以下の3つに大きく分けられると思います。


家選びの基準×3



1、あなたにとっての価値
職場への交通の便は良いか? 周辺環境・治安は悪くないか? 快適に暮らせる街か? 快適に生活していけるマンションなのか? などです。たいていの方は、まずここを基準としてマンション探しを始めると思います。


2、安全性
首都直下型のマグニチュード7クラスの地震が、東京大学地震研究所からは4年以内に70%の確率で発生、政府の地震調査研究推進本部からは30年以内に70%の確率で発生するなどの発表があります。


地震が起きた時のマンション自体の耐震性や防災への配慮、水害のリスクは高くないエリアかどうか? などは確認すべきポイントです。自分だけでなく家族を守るためにも。


3、資産価値
そして、このページで解説していくのが「資産価値」です。将来的に売却することも視野に入れて、資産価値が落ちにくいマンションを選ぼう、という視点です。



「私は次買うマンションに一生住むつもりだから、資産価値は重視したくはない。むしろ『1、あなたにとっての価値』を重視して幸せに暮らせればそれでイイ。」という方もいらっしゃるかとは思います。


確かに、一生住むつもりであれば売却する時のことを考えるのはナンセンスとも思えます。ですが、10年後・20年後に万が一の転勤があったり、田舎に引越してのんびり暮らしたいという考え方に変わることもあります。


今の時代、大企業でもつぶれたり合併するなど終身雇用という考えは終わろうとしていますし、急な転勤・今は思いもしない転職の可能性も、この変化の速い現代では十分ありえる話だと思います。


資産価値が落ちにくいマンションに住んでおけば、いざという時にすぐ売却できるという安心感を持って生活していけます。


不動産というのは、10年後も20年後も売却値段がほとんど下がらないものがある一方、10年以内に売る場合でも売却値段が半分以下になってしまうものもあります。


郊外よりも都心を選ぶという視点


「都心・副都心のマンションは高いから、郊外にお手頃な値段のマンションを買って通勤すれば良いだろう。」と考える方は多いですし、一般的な考え方にもなっていますね。


しかし「資産価値」を考えた場合には、この考えには「?」マークがつきます。郊外エリアのマンションは確かに安い値段で購入できますが、何年後かに売却しようと思うとかなり値段が下がってしまうケースも多いです。


都内の人気エリアの場合、築年数が相当経過したマンションでも高く売れることがあります。逆に、郊外の不人気エリアの場合、築年数の浅いマンションでもかなり安い売却値段設定をしないと売れない、なんてことも起きます。1つ例を挙げます。


<収入・貯蓄を考慮し、4500万円の家を購入できる家庭の場合>


副都心部の4500万円のマンション購入 → 15年後、4400万円で売却
(少し高い・・・と思って買ったものの、100万円しか値段が落ちなかった)


郊外の3500万円のマンション購入 → 15年後、1700万円で売却
(堅実に安い場所を選んだ結果、売る時に後悔することに・・・)


このように、どこのエリアにマンションを買うかで、将来的に明らかな差がうまれてしまうのです。


「どうしても住みたい街がある!」「親が高齢だから実家の近くに絞ってマンションを探している。」といった場合を除き、資産価値を考えた場合には「立地」は重要ということは覚えておきましょう。


賃貸 VS 分譲



以上をふまえて、将来的に売ることも視野に入れて東京でマンション探しをしようと思うと、ふと頭をよぎることがあるかと思います。


「ん?何年後かに売却するつもりなら、結局、賃貸マンションでいいんじゃない?」「賃貸なら固定資産税もかかんないし得できるんじゃ?」「住宅ローン組まなくていいし。」という、賃貸マンションのメリットのほうが思い浮かぶこともあるかと思います。


実は、東京都内には、マンションを購入したほうが得なエリアと、賃貸したほうが得なエリアが存在しています。


売買価格と賃貸料金の傾向の違い


東京というのは面白い街で、不動産売買価格が高い地域の賃貸料金が高いとは、一概に言えない街なのです。それぞれの傾向を簡単に説明します。


1、不動産売買価格
マンションを購入する時などの価格のことですね。東京の中でも、南・西に行くほど高く、北・東に行くほど安いという傾向があります。


2、賃貸料金
丸の内・霞が関あたりを中心として、中心に近いほど高く、遠いほど安いという傾向があります。


・・・と説明されても、いまいちピンと来ないと思いますので、具体例を交えて解説していきます。下の図も見ながら具体的に見ていくことによって、分かりやすくなるかと思います。



売買価格は高く、賃貸料金は安い地域


例:杉並区・世田谷区など


言わずと知れた高級住宅街。ブランド力も強くいつかは住みたいと思っている方も多いエリアですね。東京の中でも、南・西に位置するこのあたりのマンション売買価格は高め。


一方、都心部からの距離は離れているため、賃貸料金は高い売買価格のことを思えば、安いとも言えます。高級住宅街のイメージが強いので「どうせマンションを借りても高いんだろうな・・・」という決めつけはある意味間違っているということになります。


そのため、マンションを購入するよりも、賃貸マンションを選択したほうが得になるケースがあります。


売買価格は安く、賃貸料金は高い地域


例:北部の山手線駅周辺・湾岸エリア


東京の中でも、北・東に位置するこのあたりのマンション売買価格は、世田谷区などとは逆で、ブランド力があまりないこともあって安めです。


この安い売買価格に比べると、賃貸料金は高めに設定されているエリアなので、マンション購入したほうが賃貸するよりも得になることが多いです。


ということは、もしもこの地域にマンションを買った後、何年後かに売却しようかな? となった場合、売らずに貸すという選択肢も検討の余地が出てくる、と言っても良いですね。


逆に、この地域に長期間に渡って賃貸で暮らすという場合、後々になって「分譲買っというたほうが良かったな。。。」となることもあります。


売買価格も賃貸料金も高い地域


例:麻布・青山・表参道・広尾(港区・千代田区・渋谷区)


東京の中で、南・西に位置し、中心地からの距離も近いので、不動産売買価格・賃貸料金のどちらも高く、ブランド力も高いエリアです。


このエリアのマンション購入価格は高いですが、売却する時にも高く売れることが多く、東京の中でも資産価値の安定している地域であるとも言えます。


賃貸料金も高く設定できるため、貸すことも視野に入れられますが、物件によっては賃貸料金と相対的に見て売買価格が高すぎるケースもあり、賃貸として貸すことのメリットが感じられないこともあります。


まとめ


東京でマンション購入を検討されている方は、売却する時の資産価値のことも視野に入れておくと、ワンランク上のマンション選びができることがご理解いただけたのではないでしょうか?


売買価格・賃貸料金のエリアごとの傾向を参考にして、賃貸マンションを借りることも視野に入れたほうが良い方もいらっしゃるかもしれませんね。


そして、マンションを購入した後、急な転勤などで賃貸として貸す場合を想定したいという方の場合、毎月の住宅ローン返済額・固定資産税などの支出よりも家賃収入が多いに越したことはありませんので、この場合にも賃貸料金のエリアごとの傾向は参考になるかと思います。


売却時に値段が下がりやすいマンションの特徴のページも参考にしてみてください。



↓家を高く売るために




不動産売却の基礎知識

 

不動産売却Q&A

 

不動産売却お役立ち豆知識

 

脱毛比較