不動産売却お役立ち豆知識

家を売った後にも責任が?瑕疵担保責任とは?期間・年数は?

「家を売ってしまったら、もうあとのことは関係ない」・・・なんて考えていませんか?


しかし、売主は一定の期間、売った家に重大な瑕疵(隠れた欠陥)があった場合、その責任を負わなければなりません。この責任を「瑕疵担保責任」と言います。



これは民法に定められている規定で、「重大な瑕疵」とは、"外から見ただけでは簡単に発見できないような欠陥"で、表に出ている不具合などは対象とはなりません。


たとえば以下のような場合があります。



これらの瑕疵は、たとえ売主が気づいていなくてもその責任を負わなければならなく、買主から損害賠償を請求されたり、住むことが困難な場合は、売買契約の解除もありえるのです。


知らなかったでは済まされないので、注意しなければいけません。なんだか売主に対して厳しいと思うでしょうが、そもそもこの法律は買主を保護するためのもので、欠陥住宅をつかまされて泣き寝入りすることのないよう買主のリスクを少なくするメリットがあります。


確かに買主の立場に立ったら、大金を出してマイホームを購入したのに欠陥だったらたまったものではありませんよね。


もし、買主が瑕疵を発見したら、知った日から1年以内に瑕疵担保責任を請求しなければならないこととなっていますが、法律上は、その期限を定めてはいません。



では、いつまで瑕疵担保責任を負うのか?


家を売った後、いつまでも瑕疵担保責任を負うのは、売主にとって大きな負担であり、リスクです。


そこで、家の売買契約をする際、この瑕疵担保責任の期限を売買契約書に定められていますす。



たとえば、「売主の瑕疵担保責任を引き渡しから●か月とする」などと明記されています。何十年と築年数が経っている物件の場合は、初めから「免責」とすることがあるようですが、一般的には瑕疵担保責期間は、2か月から3か月とすることが多いようです。


ちなみに売主が不動産会社の場合、宅地建物取引業法で新築物件なら10年、中古物件なら2年は瑕疵担保責任を負わないといけない期間と定められています。


また、不動産会社が直接の買主になって買い取ってもらう「買取」の場合は、通常、瑕疵担保責任は免除されます。



瑕疵を知ってても、だまってていい?



もし、家を売るときに瑕疵の該当になる欠陥に売主が気づいていたら・・・ 
正直に話せるでしょうか?


話せば売却価格が下がる要因となりますので、誰だって話したくはないものですよね。


でも、売却価格が下がるからと言って、内緒にしてはいけません。契約前に必ず欠陥の現状を正直に伝え、買主にそれを含めて納得して購入してもらうことは大切です。買う人の立場に立ったら、やはり言わざるを得ないでしょうね。


のちのちトラブルとならないためにも、不動産を売却されるときは、瑕疵担保責任の期間や内容を事前に不動産会社に確認するようにください。




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