不動産売却お役立ち豆知識

マンションなど不動産が購入時より高く売れたら税金がかかる?譲渡所得とは


家・マンション・土地などの不動産を売却して、購入時よりも高く売れたという場合は、「譲渡所得」として所得税と住民税が課税されます。


とはいえ、売却した価格のすべてに課税されるわけではなく、一定の経費を差し引いても利益がある場合に課税されるもので、個人の建物や土地の譲渡による所得は、給与所得や事業所得など他の所得とは別に、所定の税率が課税されることになります。


なかなかこのご時世で買った時より高く売れることはめずらしいとは思いますが、あとあと知って予想外の出費とならないよう、念のために内容を理解しておきましょう。



◆譲渡価額
 実際に家を売却した価格


◆取得費
売った土地や建物を購入するためにかかった費用のことで、「購入代金」や「仲介手数料」「登録免許税」「登記費用」購入後に支払った「改良費」「設備費」などの合計額です。


また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。


◆譲渡費用
土地や建物を売るために支払った費用で、「仲介手数料」「測量費」「売買契約書の印紙代」、「登記費用」、建物を取り壊して土地を売った場合は「解体費用」などを含めます。


◆特別控除
居住用の家を売却した場合には、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円の特別控除の特例を受けることができます。ただし、この特例を受けることができるのは、以下の要件に該当する場合です。


①売却する家屋に住まなくなった日から、3年目の年の12月31日までに売ること。


②売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの買い換え特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例など、他の特例の適用を受けていないこと。


➂売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。


➃災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。(注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。


⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
   イ. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
   ロ. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。


⑥売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


なお、この適用を受ける場合、必ず確定申告が必要となります。



<税額計算式>


 税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)     



税率は、対象となる土地や建物の所有期間によって異なり、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の区分があり、税率が異なります。


・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合
「長期譲渡所得」・・・税率は20%(所得税15%、住民税5%)


・売却した年の1月1日時点で所有期間が5以下の場合
「短期譲渡所得」・・・税率は39%(所得税30%、住民税9%)



10年超なら「軽減税率の特例」も



10年を超えて住んでいた家を売る場合、長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算する「軽減税率の特例」を受けることができます。


ほかに要件として、


1. 前年、前々年においてこの特例をうけていないこと


2. 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。


などがあります。


なお、この軽減税率の特例と「居住用財産の買い替えの特例」は同時に適用することができず、この適用を受ける場合も必ず確定申告が必要になります。



<軽減税率による税額の計算>


課税長期譲渡所得金額(3000万円控除適用後の金額)が
・6000万円以下の部分 14%(所得税10%、住民税4%)
・6000万円超の部分   20%(所得税15%、住民税5%)  



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