不動産売却Q&A

古い家を売るには解体して更地にした方が売れやすい?

老朽化してしまった家を売る場合、不動産会社に相談をすると、解体して更地にした方が「売れやすい」=「高く売れる」と言われることがあります。


木造の一戸建て住宅で築年数30年以上の古い家の場合や、親からの相続などで修繕・手入れが行き届いておらずそのままの状態では住むことができないような家の場合、こちらが希望するような売却価格ではなかなか売れないことも多く、いっそのこと更地にして土地として売るほうが買い手が現れやすく、結果的に売れやすいという側面はあります。


逆に、最初からリノベーション・大幅なリフォームすることを前提に、リーズナブルな価格で購入可能な古い家に的を絞って探している購入者もいます。


最近では、Airbnb(エアビーアンドビー)を利用して海外からの外国人旅行客に貸して収入を得ることを目的として、築年数が経過した安い家をあえて探している人もいるようです。外国からの旅行者からすれば、宿泊先は古くても「日本っぽさ」が強ければ喜ばれることも多いからですね。



このように、古い戸建てがなかなか売れないからといって、解体して空き地にすれば売りやすくなる・得できる、とは一概には言えないのです。


解体費用の相場は?



建物が建ったまま売るのか、解体してから売るのか迷ったら、まず知っておきたいのが解体費用の目安です。これを知っておかないと、どっちが得なのかの判断もつきませんので。


解体業者によっても違いますが、おおむね解体費用の相場は、木造住宅で一坪3万円から4万円くらい、RC造だと一坪5万円から6万円くらいです。これにあなたが売りたい家の坪数を掛け算すれば、解体にかかるだいたいのお金が計算できます。



解体業者によって料金にかなり差が出るケースもありますので、解体工事の一括見積もりサービスなどを利用して、複数の業者の見積もりを比較することから始めるとよいです。


(不動産屋さんが解体することを勧めてきて、解体業者を紹介してくれるという場合、見積もり料金に紹介料が乗せられていることもあるので注意しましょう。やはり、自分で複数の業者の見積もりを比較するのがオススメです。)


解体して更地にする際の注意点


更地にして土地として売りに出す前に知っておきたいこととして固定資産税の問題があります。家が建っている状態だと、土地だけの状態の場合よりも、固定資産税が6分の1に軽減されます。



(古い空き家が建っているだけの場合、軽減されなくなることもあります。参考ページ→空き家の固定資産税が最大6倍に?売却するのが賢い選択?


家を解体して土地にしたにもかかわらず、1年・2年・・・と売れない状態が続けば、今までよりも6倍多い固定資産税を毎年支払わなければならなくなります。


この場合、「こんなことなら解体をもう少し待てば良かった・・・」と後悔することになってしまいますね。


「土地付き一戸建て」「土地だけ」の両方ともで売りに出せる?


古い中古住宅として売るか、解体して土地として売るか、という2択だと考えがちですが、実は、建物がまだある状態であっても「土地付き一戸建て」「土地だけ」の両方で売りに出して購入希望者を探すことができます。



「土地付き一戸建て」の広告のほうに反応があって買い手が現れれば、そのまま売ればいいだけですし、「土地だけ」の広告で購入者が決まれば、解体してから売ればよいわけです。


広告を出す段階で、売り手と買い手のどちらが解体費用を払うのかは決定しておかなくても大丈夫です。売り手と買い手で半分ずつ負担する形にすることもできます。


土地の物件情報に「解体の費用は相談可能です。」のように記載しておき、話し合って決定すればよいのです。買い手から解体費用の分を値下げ交渉されることを考慮して、その分を最初から売り出し価格にプラスしておくという方法もあります。


更地を買う買主からしても、古くても建物付きの状態を見れることはメリットになることがあります。今後、新しく一戸建てを建てた場合にどんな感じになるのかイメージできますし、日当たり具合がどの程度なのかを知るのにも役立つからです。



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