不動産売却Q&A

家を売るか賃貸で貸すかの判断ポイントは?どっちが得?

家を売る前に誰しも一度は頭をよぎるのが「売らずに賃貸で貸したほうが得なんじゃないか?」という考え。



何年も住んできた家の場合、愛着があるため、売却して完全に手放すのではなく、賃貸として人に貸すのであれば、いちおう自分の不動産として持っておけると考える人もいるでしょう。


親から相続した家の場合、将来的に住むかもしれないから、それまでの間、一時的に賃貸として貸そうか?と考える人もいます。子供の頃に住んでいた実家となればなおさらです。


当サイト内のほとんどのページでは「家を売る」ことについて解説していますので、このページでは「家を貸す」ことを中心に解説し、売ることと貸すことのメリット・デメリットを比較することにします。


家を売るか貸すかで迷った時、一概にどちらが得か?どちらが良いか?とは言えません。物件によっても違いますし、あなたの今の状況によっても変わってくるからです。ですから、あなたの場合はどうなのか?を考えながら、以下、一読していただくと、売るか?貸すか?の判断材料を見つけていただけるかと思います。


家を貸すことのメリットは?



・毎月、家賃収入が得られる
家を売る場合には、お金がドンと入ってきてあとは入ってきませんが、貸す場合には毎月家賃収入が決まった金額入ってきます。毎月、決まった額の副収入があることで、経済的にというだけでなく精神的にもゆとりを持てるという方もいるでしょうね。


・固定資産税、住宅ローンの金利などを経費にできる
今までは単に払っていた費用を経費として計上、控除の対象にすることができます。固定資産税・住宅ローンの金利・修繕費用・(マンションの場合)修繕積立金や管理費など。


家を貸すことのデメリットは?



・最初に改装費用がかかる
賃貸として貸す場合、痛んだ部分の修理費用や、汚れた部分のハウスクリーニング費用がかかることがあります。自分で住むだけなら良いですが、人に貸す以上、最低限の綺麗さは必要ですから。貸借人が変わるタイミングでも、ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなどが必要な場合もあります。借り手側に責任がない設備の修理費用なども負担していくことになります。


・空室リスク
メリットのところで「毎月賃料が得られる」という項目がありましたが、これはあくまで入居者がいれば、の話です。空室の期間はもちろん家賃収入は入ってきません。それどころか、住宅ローンが残っている場合には、空室の間は月々の支出だけが残り、これに自分の新居の費用がプラスされることになります。


大家として10戸持っていて、そのうちの1戸が空室になる場合ならまだしも、1戸だけを貸している場合、その1戸が空室になる可能性というのは、とても大きなリスクと言うこともできます。


・家賃滞納リスク
借主が家賃を滞納してしまうケースもあり、この場合賃料が入ってこないことになりますし、面倒な対応をしなければいけません。


・二重ローンの審査が通らないことも
住宅ローンの支払いが残っている家を賃貸として貸して、新居の購入でも住宅ローンを組もうとすると、二重ローンということになり、審査が通らなくて新しく住宅ローンが借りられないこともあります。今は新しい家購入の予定がなくても、将来的に購入したくなった場合、購入したいタイミングで買えない可能性があります。


・借主が住んでいる間は住むことができない
一時的に賃貸として貸して、大家が住みたくなったら住めばいいと気軽に考えている人も多いですが、借主が自分から引っ越さない限り、「私がこの家のオーナーだから出ていってください。」などと言って自分が住むことはできないのです。借主がちゃんと家賃を払ってくれている限りは、貸主は追い出すことができないということは「借地借家法」という法令で定められています。


・貸している状態で売る場合、価値が下がってしまうことも
貸している状態で家を売る場合には、一般の方が普通に買う「住むための家」としてではなく、不動産投資家などが買う「収益物件・投資用物件」として売ることになります。家賃収入から計算される利回りで物件が評価されることになり、普通に売るよりも安くしか売れなくなることもあります。


収益物件の購入には住宅ローンは使えず投資用ローンが使われることになります。投資用ローンは住宅ローンと比較して金利が高く、融資の額も物件価格の7割程度しか借りられないタイプのローンです。


家は貸すより売るが正解?



以上の家を貸すことのメリット・デメリットを見る限り、貸すことのデメリットのほうが多く、普通に売ったほうが良さそうだ・・・と思えます。


売るより貸すほうが最終的に得できたとしても、貸している間の手間・労力を考えると、サッサと売却して自分の持ち物では無くしたいと考える方も多いです。


将来的に売却すればいいか・・・という場合


今まで住んでいた家・親族から相続した家などを賃貸として貸しておいて、5年後・10年後・20年後にいずれ売ればいいか・・・という方も意外と多いです。



家の所有権を持つ所有者でありながら賃料も得られるので、とりあえずはなんだか得している気持ちになれます。


しかし、都心部の一部のマンションを除くと、家は時間の経過とともに資産価値が下がるのが一般的ですから、どうせ売却するのなら早めの売却が良いです。


特に、一戸建て住宅は分譲マンションと比較して、時間の経過とともに売却価格が落ちやすいという特徴がある物件が多いです。


いつまで貸したい、という時期が分かっている場合


今は貸して家賃収入を得たいけれど、将来的に家に帰ってくる予定があり、その時期があらかじめ分かっている場合には、定期借家契約という契約をしておくことにより、借家契約がその時期に終了するようにしておくことができます。


ただ「売るのも面倒そうだし、とりあえず賃貸で貸しておけばいいか。」という場合には、契約の期間を決めることが難しいので、貸す前に売ったほうが結果的に良いケースが多いですね。


貸す方が得できるケース


とはいえ、売却してしまうよりも賃貸で貸すほうが得できる見込みが高いという場合もあります。


一般的に、不動産の売買価格が高い地域は賃貸料金も高い、という関係にあることが多いです。しかし、東京都内はこの関係が当てはまらない地域もあります。


参考ページ:東京の不動産の売買価格と賃貸料金の傾向の違い



売買価格は安く、賃貸料金は高い地域の場合には、貸したほうが最終的には得となります。が、この場合にももちろん、先ほど見てきた空室リスクなどの「家を貸すことのデメリット」があることは忘れてはいけません。


また、将来的に不動産投資をしたい・賃貸経営したいなど不動産に興味がある方や、不動産関連の資格を取って仕事にしたいなどの考えがある方には、賃貸物件のオーナーになることはとても良い経験になるのでおすすめできます。


大家として家を貸すという経験は普通の人はそうそうできる経験ではないからです。逆に、不動産に別に興味のない一般の方にとっては、貸すことの手間ばかりが気になって「こんな大変な手間がかかるなら、すぐに売っておけば良かった。」となる可能性もあります。


売却で住宅ローン完済できない場合


家を売却するには住宅ローン残債をなくす、つまり完済することが必要となります。家の売却金額が住宅ローン残債を上回る時には問題ないですが、下回る時には貯蓄を崩して住宅ローン返済に充てることになります。


貯蓄を崩しても完済できない、かつ、転勤など何らかの事情で引っ越す必要がある場合は、一時的に家を貸す選択肢もありです。そして貯金が貯まった頃に家を売ってローン完済できれば良いですね。


売るか?貸すか?で迷ったら、まずは査定をしておくべき。


このページで見てきたように、売るか貸すかの判断ポイントは、物件によって、そして人それぞれ違ってきます。



判断の材料として、まず知っておくべくなのは、「今、もし家を売ったら、いくらぐらいなのか?」です。そもそも売却値段の目安が分かっていないと、貸した時とどちらが得なのかの、計算もシミュレーションも何もできません。


不動産一括査定サイトを利用して、まずは売却値段の相場をつかんでおくことから始めてみることをオススメします。



↓家を高く売るために




不動産売却の基礎知識

 

不動産売却Q&A

 

不動産売却お役立ち豆知識

 

脱毛比較