不動産売却Q&A

住宅ローンを滞納すると家はどうなる?競売と任意売却

住宅ローンは返済期間が最長35年の長いローンです。


借りる時は返済できると思っても、返済途中には何があるかわかりません。


どんなにまじめに頑張っていても、会社が倒産したり、リストラされたり、ボーナスがカットされたり、病気になり働けなくなったため収入が減って住宅ローンの返済ができなくなることも考えられます。


将来のことは誰もが予想できないものです。


不幸にしてローンの返済ができなくなり、滞納してしまうと、残念ながらいずれ家を手放さなければいけなくなってしまいます。



もし返済が滞った場合、一般的に以下の手順で「競売」にかけられます。



1. 催促状が届く
ローンの滞納を続けると、融資先の金融機関から電話や催促状が届き、やがて「期限の利益(決められた期限までに請求されないという債務者が得る利益)」が失われます。



2. 代位弁済が行われる
債権者が金融機関から保証会社に替わり、保証会社が金融機関に代位弁済(保証会社がローン滞納者に代わって金融期間に債務の返済すること)を行い、滞納者にローンを一括返済するように求めます。



3. 競売が決定
保証会社が裁判所に競売の申し立てを行い、滞納者あてに裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。



4. 入札開始
裁判所から執行官などが物件の調査を行ったあとに競売の「期間入札決定通知」が届き、情報が一般に公告され、入札が開始されます。



5. 落札され、強制退去
開札が行われ、落札者が決定。強制的に物件を退去させられ、落札者に引き渡さなければなりません。



競売はとても不利な売却です



競売は一般的な売却と違って、債務者の意志と関係なく強制的に行われます。


競売で家を売却すると相場の6割から8割程度で売却されることが多く、そのためにローンの残債も多く残ることになり、その後の生活にも大きな影響がでてきます。


ただ家を売って終わりではなく、家を売っても返済しきれなかった残債も払い続けねければならないのです。


また、競売物件として新聞やインターネットなどで一般公開されますので、ご近所に知られてしまう可能性が高くなりますし、強制的に立ち退かなければならないために精神的にもとてもダメージが大きくなります。


このように債務者にとってとても不利な競売を回避する方法として注目されているのが、「任意売却」です。



任意売却なら競売より有利に売却できます


債務者にとってデメリットが多い競売を回避する方法として「任意売却」という方法があります。


家を売って残債があれば支払う義務はありますが、競売とは違い、相場に近い価格で売却でき、ローンの残債を減らすことができます。



また、ある程度の引っ越し期間の猶予をもらえ、交渉次第で引っ越し費用を手元に残すことができ、物件情報は一般公開されませんので、ご近所に知られずに売却することが可能です。


強制的ではなく、ある程度は自分の意志で売却を進めることができますので、精神的にも競売ほどの負担はないと言えると思います。


インターネットから無料で相談できる「任意売却相談センター」という窓口がありますので、住宅ローンが返済できずにお困りの方はまずは気軽に相談してみることをおすすめします。


任意売却 一般版


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住宅ローンの返済に困ったら、まずは相談を!


もし、ローンの返済が難しくなったら、早めにローンを借りている金融機関に相談してください。



場合によっては、返済がしやすいように返済条件の変更(リスケジュール)をしてもらえる可能性があります。


たとえば、
・一定の期間、元金を据え置き、利息だけを支払う 
・返済期間を長くして、毎月の返済額を減額する

・・・など


一時しのぎのためにキャッシングなどで借りて返済しても、金利が高いうえに将来的に収入が見込めなければいずれはまた返済に困ることになります。


思い悩む前に、絶望する前に返済できないとわかったらすぐに金融機関にご相談ください。




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