不動産売却Q&A

相続した不動産(マンション・土地)の売却と相続税・税金の知識

年々増えている、マンションや土地などの不動産の相続に伴う不動産売却。


両親と同居しない核家族が増えたため、親が亡くなってしまったとき残った不動産を売却するケースも少なくないようです。


ecn011b-s (1).jpg住まない家を管理するのも大変ですし、住まなくても固定資産税などの税金が大きな負担になりますので、売却を考える人が増えています。


相続する財産は、家や土地などの不動産以外にも、「現金」「預貯金」「有価証券」「宝石」などがありますが、忘れてはならないのは「借金」


残念ながらこれも相続の対象となり、プラスとなる財産のみを相続することはできません。借金の方が多ければ、もちろん相続自体を放棄をすることも可能です。


相続すると、「必ず相続税を支払わなければならない」というようなイメージを持っていませんか?


でも、実際に相続税を納める人は全体の5%程度くらいの人で、ほとんどは支払う必要がないケースです。とはいえ、支払わなくても多くの人が相続を経験します。


しかし、今後は増税されることが予定されていますので、今まで相続税の対象にならなかった人でも、今後は対象になることも考えられますので、いざというときのために基本的な知識を身に着けておくと安心ですね。


売却するには名義変更が必要です


相続した家や土地などの不動産を売却する場合、気を付けなければいけないのは、亡くなった方(被相続人)の名義のままでは売却することができないことです。



売却するには、相続人を決めて名義変更をする必要があり、相続人が複数いる場合は、必ず相続人全員分の戸籍謄本、印鑑証明書が添付された遺産分割協議書(*)をつけて登記を行わなければなりません。


名義変更は、不動産を管轄する法務局に登記申請して手続きを行いますが、その際には「登録免許税」を納付しなければなりません。


いつまでに登記しなければいけないという期限はありませんが、後々のトラブルの原因となりかねませんので、速やかに行うようにしましょう。


*遺産分割協議書とは



相続人が確定しない場合は、相続人全員で相談して、誰が何を相続するか決定し、その内容を記載したのが遺産分割協議書です。


遺産分割協議は、相続税の申告期限(被相続人が亡くなったことを知った日から10か月以内)に行い、協議書を作成するようにしなければ、原則、相続税が安くなる「優遇措置」が受けられませんので、注意が必要です。


相続税について


「相続税を支払う資金を作るために、不動産を売却した」などと聞くと、相続税ってそんなに高いものなんだと感じてしまいますが、その税率は相続する財産が多ければ多いほど高くなります。


相続財産が1億を超えると40%以上の高い税率になりますが、相続する多くの人は不動産を売却して資金を作るまでは至らないと思います。


なぜかと言うと、相続税を計算するときには「基礎控除」があるからです。相続税は、相続財産がこの基礎控除を超えた場合に、超えた部分にのみ課税することになります。



 基礎控除額 = 5000万円+(1000万円×法定相続人の数) 


たとえば、相続人が2人の場合、


基礎控除額は5000万円+(1000万円×2人)=7000万円


相続した総資産額がこの7000万円を超えなければ、相続税の申告や納税は必要ありません。


また、相続する財産が5000万円以下であった場合も相続税は発生しないため、申告する必要はありません。相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日から10か月以内となっています。


しかし、平成27年1月1日以降の相続から、この基礎控除額が縮小される予定(基礎控除額=3000万円+(1000万円×法定相続人の数))ですので、納税対象者が増えると予想されています。



相続の場合も、譲渡所得税がかかることがあります


相続した不動産であっても、不動産売却の際に譲渡所得(もしくは譲渡益)が発生したときは、相続税以外にも「譲渡所得税」を支払わなければならないことがあります。



 譲渡所得(譲渡益)=売却代金ー(土地の取得費*1 +土地の譲渡費*2) 


*1・・・土地の購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、設備費や改良費など
*2・・・仲介手数料、広告費、抵当権抹消登記費用など、譲渡にかかった費用


*譲渡所得税の計算式の詳しい計算方法はこちら→「購入時より高く売れたら税金がかかる?譲渡所得とは」


不動産の所有期間によって課税方法は異なりますが、相続の場合は、被相続人(亡くなった方)がその不動産を所有していた期間・取得費を引き継ぎます。


もし、取得費がわからなければ、売却費用の5%に相当する金額を概算取得費として計上することができます。


3年以内なら特例が受けられます


相続税を支払った場合、譲渡所得税を軽減できる特例があります。


これは納付した相続税のうちの一定額を譲渡所得税を算出する際の取得費に加算できるものです。


しかし、この特例を適用することができるのは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却していることが条件で、それ以後は適用できませんので注意が必要です。


相続の手続きはとても複雑なため、専門的な法律の知識が必要となります。トラブルを避けるためにも、やはり司法書士や弁護士などの専門家に相談して手続きを進めるようにしましょう。


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