不動産売却Q&A

離婚したら持ち家は売却が正解?住宅ローン・残債についても

離婚を決意した場合、所有している持ち家をどうするか?・・・自宅を購入したが離婚することになった夫婦なら誰しもが悩む、非常に難しい問題であります。


離婚調停・裁判・協議などがある方の場合は特に、持ち家・住宅ローン関連の問題はスムーズに解決をしておきたいものです。


住宅ローンも残っているし、売ってしまったほうがいいのか・・・?
このように悩まれる方がほとんどかと思います。



この場合、一般的に


①「売却する」


②「夫が家を出ていき、妻が住み続ける」


という2つの選択肢を選ぶ方々が多いのですが、大きな金額が関わるだけに慎重に考えなければなりません。


まだ住宅ローンが残っている場合は特に注意する必要があります。売ってしまって住宅ローン返済に充てるか、ローンを背負って住み続けるか・・・もしくは、金利の安い住宅ローンに借り換えをするという場合もあるでしょう。


そこで、それぞれの注意点をまとめてみましたので参考にしてください。



①「売却する」場合



せっかく買って、住んでいたマンションや一戸建て住宅を売ってしまうのはとてもつらいことですが、離婚を機にさっぱり売って、住宅ローンを一括返済してしまうほうが気分的に楽になり、新たな一歩を踏み出せるという方も多いと思います。


良くも悪くも夫婦の思い出が詰まった家に離婚後も住み続けることに抵抗を感じることもあると思います。


しかし、注意しなければいけないのは、住宅ローンを返済中で家を売る場合は、住宅ローン完済しなければならないことです。今借りている住宅ローンを全額返済して、家に付いている抵当権を抹消しなければ売却することはできません。


家を売った代金で完済できればいいのですが、だいたいは住宅ローン残債を下回り、不足するケースがほとんどです。貯蓄がある程度あるなど経済的に余裕があればいいのですが、ない場合はその不足分をどうするか事前によく考えなければいけません。住宅ローンというと誰もが借りているイメージがありますが、債務のある債務者なわけですから支払い義務は当然あります。



②「夫が家を出ていき、妻が住み続ける」場合



離婚で夫が家を出ていき、妻がそのまま住み続ける場合もめずらしくありません。


子供がいれば学校のこともありますので、子供の友人関係などを考慮に入れると、できればそのまま環境を変えずに生活をしたいと考えますし、妻は経済的に苦しくなりがちですので、財産分与として妻に家を明け渡す夫は多いのです。子供達の親権、養育費や慰謝料の絡みもありますし。


しかし、奥さんがこれでずっとその家で暮らせる保証はありません。なぜかというと、夫の収入で住宅ローンを完済できる保証がないからです。


住宅ローンは最長35年の長いローン。人生の多くの時間をかけてローン支払いしていかなくてはなりませんが、旦那さんも自分の生活があり、自分の生活費や別で住む新居の家賃の支払いもあるため、当然、住宅ローンの負担が大きくなります。



そのうえ、夫が万が一の病気やケガ、リストラなどで仕事を無くして収入が途絶えたり、転職によって年収が減るなどして、返済能力が無くなってしまった場合には、ローン残額の返済ができなくなって家を売却しなければならなくなる可能性もあります。


そして、「夫が住宅ローンの契約者で、妻が連帯保証人」である場合はさらに注意が必要です。




妻の「連帯保証人」ははずせるか?


家に住み続ける妻が住宅ローンの連帯保証人である場合、離婚してもローンの返済が終わるまで保証人という責任は続きます。


離婚後もご主人は、住宅ローンを銀行側へ最後まで払い続けることができるでしょうか?


連帯保証人は、もしご主人がローンの返済ができない場合、代わりに返済する義務がありますので、離婚後も何十年と続くローン完済まで責任を負うのは、精神的にとても負担がかかりますね。今現在仕事をしているママで貯金も多く残しているのならまだしも、専業主婦の場合はお金の支払いにはなおさら不安は大きいはず。


ましてや離婚後も元夫と連帯債務者という関係でつながるというのは、あまり気持ちの良いものではないと思う人も多いのではないでしょうか。


子どもを保育園・小学校・・・と育てていくことを考えると、両親・兄弟・友人などを頼りにしてしまう光景が目に浮かんでしまいます。ましてや消費者金融からの借金なども避けたいところ。はたまた自己破産?・・・悪い方向への想像がふくらんでしまいますね。



金融機関に相談して連帯保証人をはずしてもらうこともできないこともありませんが、代わりになる連帯保証人をさがさなければなりません。ただ、代わりの人が連帯保証人になるような財力がないと変更は難しく、審査で認めてもらうのは簡単なことではないのです。



家を妻名義に変えられる?


夫が家を出ていき、妻がそのまま住み続ける場合、家の名義人が夫であったら妻としては自分名義に変更して所有権を自分にしておきたいと考えるでしょう。離婚してからも、夫名義の自宅に住むのは抵抗がありますよね? 将来的に再婚となった場合のことを想像すると不動産名義変更しておかないと少し怖いものがあります。


単独名義ではなく夫婦で共有名義のケースも同じことが言えますね。結婚してまもない新婚の時に住宅購入した場合、当時から離婚を想定していた人なんていないですから共同名義にしている家庭も多いですよね。


では、住宅ローンの契約者と家の名義が夫の場合、財産分与で家の所有名義を妻に変更することはできるのでしょうか?



法律上は、家の名義(=所有者)を変更するのに問題ありませんが、住宅ローンを返済中であれば、住宅ローンを借り入れている金融機関に承諾をもらわなければなりません。


なぜかと言うと、住宅ローンを借りる時に締結した「金銭消費貸借契約」に「名義変更をする場合は、事前に銀行の承諾を得なければならない」という内容の条項があるからです。


これにより、家が抵当に入っている間は勝手に名義変更はできず、そのうえ実際に銀行に相談したところで承諾をもらって手続きを進めるのは、極めて難しいです。


その理由は、そもそも金融機関は、住宅ローン名義人がその家に住むということを条件にローンを貸付しているためで、お断りされることがほとんどだと思います。どうしても名義を変えたい方は、ローンを完済した後に変更したほうがいいでしょう。


離婚の際、住宅ローン残高がまだ残っている場合は、離婚時点のことだけでなく将来にわたってよく考えなければなりません。


不貞行為や性格・価値観の不一致など離婚の原因は様々。ですが、今まで一緒に住んできた家のことで最後にもめたくはないものです。今後のトラブルを避けるためにご夫婦でよく話し合い、慎重になることが大切です。離婚後に家の名義人変更や住宅ローン返済などお金のことで言い合いになるなんて、悲しすぎますもんね。




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