不動産売却の基礎知識

「机上査定」と「訪問査定」はどう違う?ネットで家の査定?

家を売るときに一番気になるが、「家の価値」。すなわち不動産会社が算出する「査定額」ですよね? 自分の家が一体いくらなのかなんて売る機会がない限り、考えもしないし、想像もつかないのではないでしょうか。



そして、家を売ろうと思った時に最初に行ってもらうのが査定であり、査定をしないことには何も始まりません。


自宅を売ろうかどうか迷っている、売却時期を迷っている、という場合においても、とりあえず査定だけは済ましておきたいところです。査定の結果、思っていたような価格がつかなければ、売るのを止めればよいだけですので。


不動産業者が行う査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、査定を受ける場合、机上査定→訪問査定をの順で受けていきます。


査定額は売り出し価格・販売価格を決める基準となりますので、それぞれの査定によってどのように査定額が決まるのかぜひ理解しておきましょう。


机上査定とは?



机上査定とは、仲介業者が売却物件を見ずに価格を算出する簡易的な査定です。


物件の情報をもとに、「周辺の売り出し事例」「過去の売却取引事例」「市場の動向」などにより査定する方法で、査定にかかる時間は、だいたい30分から1時間くらい。


不動産屋に行かなくても、必要な物件情報を伝えればネットやメールやファックスで受けることもできます。最近ではネットで同時に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができる便利なサービスもあり、利用者は増えています。


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机上査定で算出された査定額は、だいたいの目安のものであって正確な査定額を出すには訪問査定を受ける必要があります。


  <机上査定に必要な主な物件の情報> 
 ・物件の種別(一戸建て・マンション・土地) 
 ・所在地
 ・土地と建物の面積、間取り
 ・道路の幅員
 ・築年月
 ・売却予定日  ・・・など




訪問査定とは?



訪問査定では、実際に家を見に来てもらい、部屋や庭など所有不動産の状態を見て家の価格を算出するもので、机上価格よりさらに精密な査定となります。


具体的には、立地条件(駅からの距離、周りの環境)、間取り、日当たり、接道状況、建物の傷み具合、設備などを詳細に確認するもので、訪問査定にかかる時間は、現地調査のほかに役所調査が必要になるため、数日かかります。


役所調査では、役所や法務局にて権利関係や法律上の制限など問題がないか確認します。


    <訪問査定で必要な主な書類>
 ・権利証
 ・登記簿謄本
 ・公図
 ・測量図
 ・建物図面(間取りがわかるもの) ・・・など




「机上査定」と「訪問査定」には以上のような違いがあります。


不動産売却サイト「HOME4U」なら「机上査定」と「訪問査定」のどちらか好きなほうを選んで複数の不動産会社へ査定依頼できます。


物件の住所など基本情報を入力した後、以下のような画面になります。



1、だいたいの査定額を早く知りたい方は→「机上査定」


2、正確な査定額が知りたい方は→「訪問査定」


あなたの希望に合う査定方法を選ぶようにしましょう。


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査定で注意したいことは?


机上査定額と訪問査定額は査定に必要な判断材料が違うため、それぞれの査定で提示された査定額が必ずしも同じ金額とは限りません。


大きな違いの理由はやはり物件を実際に見るか見ないかにあります。たとえば、机上ではわからない不具合が訪問査定で発覚し、最終的な査定額が机上査定額より大幅に下がることもあり得ますので、机上査定額は正確ではないことを忘れないでください。



◆物件のマイナス要因もきちんと伝える
物件にマイナス要因(悪臭・騒音などの悪い周辺環境や家の不具合など)がある場合、査定額にマイナスの影響が出るのを恐れ、正直に伝えるのをためらってしまう方も多いと思います。場合によっては、この要因のために相場よりだいぶ下がってしまうことも考えられます。


しかし、売買契約後に故意に隠していたことがわかってしまった場合、最悪、契約解除やのちにトラブルの原因になる可能性もあります。結局、伝えなくてはいけないことになりますので、正確な価格提案を受けるためにも、マイナス要因も隠さず正直に伝えましょう。



◆「査定額=販売価格」ではありません!
不動産会社に査定額を提示されると、その金額が販売価格と勘違いしがちです。でも、それはあくまで不動産会社の見解の数字であって、必ずしも同じ金額で売れるとは限りません。



実際の販売価格は、最終的には売主である「あなたが決める」ものです。


査定額より高くしたっていいんです。しかし、あまり相場からかけ離れて高いと買手がつきませんのでご注意を。


(*相場を知るのに便利なサイト→日本最大級の不動産売却サイト「HOME4U」




◆物件のプラス要因はしっかりとアピールを!
物件に対してセールスポイントがあれば、ぜひ不動産会社にアピールしてください。


駅やバス停が近いなどの利便性や、学校、公園、病院、スーパーなど周辺施設が充実していることなどはもちろん、物件の住み心地の良さや、実際に住んで生活してみないわからないアピールポイントなどは専門家である不動産会社でもなかなかわかりません。


伝えれば大きなプラス要因になり、きちんと評価されて査定額のアップが期待できます。セールスポイントがあれば販売活動がはかどって買主を見つけやすくなるメリットにもなるので、早期売却や売却価格のアップにつながることもあります。事前にまとめておくといいですね。


今は売却しないという選択をした方へのアドバイス


査定の結果、満足いく売却価格相場ではなかったため、しばらくはこのまま住んで、何年後かに売ればいいか・・・と考える方もいるかと思います。



この場合、坪単価などの土地代・不動産評価額は常に変動していることは頭に置いておきましょう。一度、いくらで売却できるのか?という不動産価格の目安を知ってしまうと、いつまでもその値段の価値があるように錯覚を起こしてしまいがちです。


マンションだろうが戸建てだろうが中古住宅の売却額は、株など金融商品の価格変動ほどではないにしろ、常に動いているのです。




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