不動産売却の基礎知識

不動産の売却相場は事前にチェック!土地には4つの価格が存在?評価額とは?

自分の家や土地がいくらくらいで売れるのかということは、売却するうえでとても気になるところですね。


売却前をすすめるときには、だいたいの相場を知っておくことが大切で、査定額が適正なものか判断することができますし、今後の販売価格を決めるうえで参考にすることもできます。


しかし、不動産は全く同じものはなく、相場は市場価格によって常に変動しています。



そのため、1つの情報で相場を判断することはなかなか難しく、総合的に判断することが必要となってきます。


では、どのように調べたらいいのでしょうか?



◆住宅情報誌・インターネットで調べる
自分で調べられる簡単な方法として、新聞の折り込み広告や住宅情報誌、インターネットなどで近隣の売買価格を調べることで、おおよその価格をつかむことができます。




◆複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の査定は、過去の成約事例をベースに独自のさまざなデータに基づいて算出されます。


多少の金額に違いはあっても、複数の不動産会社に査定を依頼することで、だいたいの相場がわかってきます。査定額があまりにもかけ離れている場合は、要注意。理由を聞いてみましょう。




実際の取引価格がわかる方法があります


実際の不動産取引額がわかるインターネットのサイトがあります。それが、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というWEBサイトです。


このサイトは、不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るために実際に不動産を購入した人からのアンケートをもとに作成されたもので、不動産の「取引価格」「地価公示」「都道府県地価調査の価格」をインターネットで検索して見ることができます。


データは四半期ごとに情報が更新されて、だれでも無料で見ることができます。データ量としてはあまり多くないのですが、適正な取引価格の1つの目安として活用するといいと思います。


◆「土地総合情報システム」WEBサイト
http://www.land.mlit.go.jp/webland/


1つの土地には、4つの価格が存在する?!



不動産にはいろいろ評価基準があり、同じ1つの土地でも4つの価格が存在するってご存知ですか?


このことを一物四価(いちぶつよんか)と言い、その4つの価格は以下のものがあります。


 ・実勢価格
 ・公示価格
 ・相続税評価額(路線価)  
 ・固定資産税評価額


同じ土地なのに4つの価格があるなんて不思議だと思うかもしれませんが、これらは評価する機関が異なっていて、それぞれの視点で評価していること、そして使われる目的も違うために価格にバラツキが出てくるのです。


それでは、それぞれの詳しい内容を見ていきましょう。


1. 実勢価格


実際に取引されている価格のこと。いわば、不動産の「時価」です。売主と買主が最終的に合意した価格で、双方の事情により決定しますので、必ずしも相場に近いとは限りません。たとえば、売主が売却を急ぐ場合、相場より安くなることが考えられます。


2. 公示地価


地価公示法に基づき、国土交通省が発表する毎年1月1日時点における土地の評価額です。不動産鑑定士が、全国の都市計画区域から選んだ標準地(平成25年地価公示では、26000地点で実施)の現地調査を行い、最新の取引事例などから評価を行い、その標準価格を公表します。この公示地価は、土地の価格に関してもっとも代表的な情報で、土地取引価格の基準となっています。


3. 相続税評価額(路線価)


国税庁が実勢価格、公示地価、不動産鑑定士による評価などを参考に毎年1回、1月1日時点における評価額を公表します。公示地価の8割が目安で、主に相続税、贈与税、地価税を算定する基準となります。この評価額は、税務署や国税局、インターネットで閲覧することが可能です。


4. 固定資産税評価額


固定資産税や不動産取得税などをを算出する基礎となる価格で、3年に1回、市区町村が公表します。公示地価の7割が目安となっています。



★実際の売却価格は、最終的には売主と買主の双方が合意する価格でなければ 売買は成立しませんので、必ずしも相場の価格と同じとは限りません。


 しかし、少しでも後悔しない売却をと考えるなら、すべて不動産会社に任せっきりにせず、 できる限りの情報取集を行っていきましょう。




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