不動産売却の基礎知識

不動産仲介の媒介契約「一般」「専任」「専属専任」の3種類の違いは?

不動産会社に「仲介」で家の売却を依頼する場合、「媒介契約」というものを不動産会社と結ぶ必要があります。



「媒介契約」とは、不動産の売買において宅地建物取引業法に基づき、仲介業者である不動産業者・宅地建物取引業者と結ぶ契約のことで、媒介契約の有効期間や販売価格などの自分が希望する売却条件、売却した際に不動産会社に支払う仲介手数料などをあらかじめ決めておくためのものです。依頼者から依頼を受けた不動産屋は、この契約を結んで販売活動をスタートさせます。


また、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ契約内容が異なり、メリット・デメリットも違いますので、まずはその違いをきちんと理解しましょう。



<一般媒介契約>



売主は、同時に複数の不動産業者と契約することができます。


そのため、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能です。しかし、不動産会社が売主に販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような売却活動をしているのかがわかりにくいことも。


一般媒介契約は、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わなかったり、販売活動に力が入らない・・・なんて会社もあるようですので要注意。不動産会社が「不動産指定流通機構」へ売却物件情報を登録する義務はありません。


*「不動産指定流通機構」とは
国土交通大臣が指定した公益法人で、会員に登録された不動産会社の間で物件情報を交換し不動産取引を円滑に拡大するために運営されています。



この物件情報を交換するコンピュータ・ネットワーク・システムのことを「レインズ」といいます。レインズには会員である不動産会社が物件情報を登録したり、検索して探すこともできる共有情報で、登録された物件情報は、全国どこでもリアルタイムにサイト上で見ることができます。


メリット
・複数の不動産会社と契約できるため、見てもらえるチャンスが広がる


デメリット
・不動産会社が売主に販売状況を報告する義務がない
・販売活動に力を入れない会社もある



<専任媒介契約>



売主は1つの不動産会社とのみしか契約することができません。


しかし、契約した不動産会社は独占して販売できる権利があること、担当者が売主に2週間に1度以上、販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれます。


自分で買主を探すことも可能ですが、売買契約が決まったら不動産会社に営業にかかった費用を支払わなければならないこともありますのでご確認を。不動産会社は媒介契約後、7営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。


メリット
・不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する
・不動産会社は、積極的に広告を出すなどの販売活動を行なってくれる
・契約した不動産会社にべての情報が集るので、状況が把握しやすく、手間がない
・2週間に1回以上は不動産会社から販売活動状況の報告がある


デメリット
・窓口が1つの不動産だけのため、見てもらうチャンスが少なくなる
・信頼できる不動産会社選びが必要



<専属専任媒介契約>



売主は1つの不動産会社とのみしか契約することができません。


しかし、契約した不動産会社は独占して販売できる権利があること、売主に1週間に1度以上、販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれます。


自分で買主を探すことはできず、もし売買契約が決まったら不動産会社に違約金を支払わなければなりませんのでご注意を。不動産会社は媒介契約後、5営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。


メリット
・不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する
・不動産会社は、積極的に広告を出すなどの販売活動を行なってくれる
・契約した不動産会社にべての情報が集るので、状況が把握しやすく、手間がない
・1週間に1回以上は不動産会社から販売活動状況の報告がある


デメリット
・窓口が1つの不動産だけのため、見てもらうチャンスが少なくなる
・信頼できる不動産会社選びが必要
・買主を自分で探すことはできない



どの媒介を選んだらいいのか?


下の表は、3種類の媒介契約の契約内容をまとめたものですが、比較してみると売主に対する制限が一番大きいのは「専属専任媒介」で、次に「専任媒介」「一般媒介」ということがわかります。



中でも注意しなければいけないのが、


「複数の不動産会社に依頼できるか、できないか」


一般媒介は同時に複数の不動産会社に依頼することができますが、専任媒介・専属専任媒介にはそれができません。


しかし、その代わりしっかり販売活動をおこなってくれるという利点もあります。


専任媒介・専属専任媒介はレインズに物件情報を登録することが義務付けられているため、一般媒介に近い広告効果が期待できるかもしれませんが、このレインズ以外の広告・販売活動は不動産会社ごとでやはり違いがあります。


もちろん、どの媒介契約でもお客様の希望にそって、誠心誠意しっかり販売活動を行ってくれる不動産会社もあると思いますが、専任媒介・専属専任媒介にはリスクがあることも事実。



期待外れの不動産会社を選んだら、3か月という契約期間を無駄にしてしまうかもしれません。期待外れなら、3か月後の契約期間満了時にもう一度、媒介契約や不動産会社を選びなおさなければなりません。


逆に、一般媒介契約の場合には、不動産会社は他社経由で成約する可能性を常に頭に置いて行動することになります。チラシなどへの広告費用を使ったとしても、他社経由で売買が決まってしまえば仲介手数料は入ってこないから、赤字になるというわけです。


最終的には媒介契約は、売主の置かれている状況で選ぶことを優先で決めることになりますが、どの媒介契約を選ぼうと「不動産会社との信頼関係」がもっとも大切になります。


自分の意志をしっかり不動産会社に伝えて、それにきちんと応えてくれる不動産会社をさがすことが、後悔のない売却につながると思います。




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