不動産売却の基礎知識

まずは家の売却の流れを知っておこう

家を売ろうと考えたとき、今後どのようなことが待ち受けているのか、不安も多いかと思います。



「わからない」「面倒だから」と言って不動産会社にすべて任せっきりにするのではなく、売主が全体の流れを知っておくことは、後悔のない売却をするためにはとても大切なことです。


ここでは仲介で家を売却する場合の一般的な流れをご紹介します。


家を売却して新居に引っ越すまでに何をしなければならないのか、また、どのような点に注意するべきかもあわせてお話していきます。



1.家の査定を依頼する
家の売却は、まず自分の家がいくらくらいで売れるのかを知ることから始まります。


自分の家が一体いくらなのか、想像するのもなかなか難しいことですね。査定額をいち早く知ることは、今後の資金計画を立てる上でも大切なことですので、家の売却を考えたら早めに査定を受けることをおすすめします。



ここで気を付けていただきたいのは、査定を依頼する場合1つの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に依頼しなければならないということです。1つの不動産会社だけだと、その査定額が相場に近いものなのか判断はつきにくいものです。


また、査定額は不動産会社によって必ず差が出てきます。100万円以上も差が出てくることもめずらしくありませんので、それぞれの査定額の根拠もしっかり聞いておくのもポイントです。


今は、インターネットで無料で複数の不動産会社に一括査定もできますので、わざわざ1社ずつ不動産会社に足を運ばなくても査定依頼ができますので、とっても便利です。査定額が適正な価格なのかを判断するために、複数の不動産会社に査定してもらうと安心ですね。


*査定に関する詳しい記事はこちら→「机上査定」と「訪問査定」はどう違う?ネットで家の査定?
                 「査定額はなぜ業者によって違う?高い査定は要注意?」



2.不動産会社を決める
家の売却は、不動産会社選びで良し悪しが決まります。そのため、不動産会社選びはとても重要なものと考えてください。


不動産会社には、大手不動産会社と地域密着型の不動産会社がありますが、どちらが良いというのはなかなか一概には言えず、それぞれメリット・デメリットがあります。大手は全国のネットワークを生かすことができますし、地域密着型は規模が小さい分、その地域に特化しているため、知り尽くしているうえに売買実績が豊富という利点があります。



どちらを選ぶか迷ったら、最終的には「どちらが信頼できるか?」で判断してください。「売主の希望する売却」を実現してくれる、信頼できる不動産会社であるかを判断するためには、相談し、話してみることが一番。


売主の立場でどこまで考えてくれるか、希望する売却をするにはどのような販売計画やノウハウを持っていて、どのような提案をしてくれるかをじっくり聞いてみる必要があります。


大切な家の売却を安心して任せられる信頼できる不動産会社を選ぶことができれば、きっと後悔しない売却ができるのではないでしょうか。



3.不動産会社と仲介の媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら、その不動産会社と仲介の「媒介契約」を結びます。



これは、宅地建物取引業法に基づき、仲介をする不動産会社と結ぶ契約で、この媒介契約を結ぶと、正式に売却の依頼をしたことになります。


媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。それぞれ違う内容での契約になりますので、自分に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。


*媒介について詳しくはこちら→不動産仲介の媒介契約「一般」「専任」「専属専任」の3種類の違いは?



4.販売活動を行う
媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動がスタートです。不動産会社はさまざま手段を活用して活動を行います。


たとえば・・・
・チラシや情報誌、ポスティング
・ホームページへの掲載
・レインズ(不動産指定流通機構)への登録(一般媒介は任意、専任・専属専任媒介は必須)
(参考:不動産取引に重要な「レインズ」って何?登録は義務?
・会社独自のネットワーク


など、家を売るためにあの手この手で積極的に販売活動を行っていくのですが、一般的にこの際の広告宣伝費は不動産会社が負担します。



そして、この販売活動の経過は、専任媒介契約の場合は2週間に1回、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回は売主に報告されることが義務付けられていますが、不動産会社によっては、媒介形態にかかわらず、まめに報告してくれるところもあるようです。



5.不動産売買契約の締結
購入希望者があらわれたら、売却価格や引き渡しの時期などの条件を決め、お互いが合意したら売買契約を結びます。



この売買契約を結ぶことで、契約書に記載されたものに基づき、売主・買主の双方に権利や義務が発生することになりますので、契約内容はしっかり理解して確認するようにしてください。


契約に違反すると、違約金を支払わなければならないことがありますので、トラブルをさけるためにもわからないことは不動産会社に聞いておきましょう。


また、このときに買主より手付金(売却価格の5%から10%)を受け取ることになり、不動産会社に支払う仲介手数料もこの時点で全額または半額(もう半額は引き渡し時)に支払います。



6.残金決済・物件の引き渡し
物件の確認を現地で行い、契約どおりのものか確認して、残金決済と引き渡しを行います。



まずは売却代金の残金(売却価格ー手付金)をもらい、家の所有権移転登記と抵当権の抹消登記(*)の申請を司法書士を通じて行います。


同時に物件のカギの引き渡し、不動産会社へ残りの仲介手数料、司法書士に報酬を支払い、これで売却がすべて完了です。これまでに固定資産税の精算や新居への引っ越し準備などがありますので、スムーズに進むように事前にできるだけ準備しておきましょう。


*抵当権の抹消登記とは?
住宅ローンを利用して家を購入した場合には、その家に金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権は、金融機関がお金を貸す代わりに、その家や土地を担保にするという権利で、住宅ローンが全額返済されるまで解除されることはありません。



売却する家に抵当権が設定されている場合、引き渡し前に借りている金融機関に残っているローンをすべて完済して抵当権を抹消してもらわなければなりません。




・次の記事へ >>>「どんな理由で家を売る?気になるその理由とは」



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